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등록임대주택 '양도세 중과 제외' 폐지 논의와 주택 공급 시장의 지각변동
이재명 대통령 발언 및 정책 제안 요약
- 핵심 쟁점: 등록임대주택에 부여된 다주택 양도세 중과 제외 혜택의 영구적 지속 여부 재검토.
- 제안 배경: 서울 내 약 30만 호의 등록임대주택이 과도한 세제 특혜로 투기 수단화된다는 비판 수용.
- 공급 효과: 혜택 일몰 시 등록임대 물량이 시장에 매물로 나와 수십만 호 공급 효과 기대.
- 추진 방안: 즉시 폐지보다는 일정 기간 유예 후 점차 폐지하거나 대상을 아파트로 한정하는 등 단계적 접근.
- 정책 철학: 다주택 소유의 자유는 존중하되, 그로 인한 사회적 책임(세제 정상화)은 반드시 지워야 한다는 원칙.
대한민국 부동산 시장의 고질적인 문제 중 하나인 다주택자 세제 혜택을 둘러싸고 정책적 대전환의 서막이 올랐습니다. 9일 이재명 대통령은 사회관계망서비스(SNS)를 통해 등록임대주택 제도가 과거의 유물로서 과도한 특혜를 유지하고 있음을 지적하며, 이에 대한 사회적 공론화를 전격 제안했습니다. 특히 임대 기간이 종료된 이후에도 지속되는 '양도소득세 중과 제외' 혜택을 일반 다주택자와 동일한 수준으로 정상화해야 한다는 주장은, 부동산 시장 내 잠겨 있는 매물을 끌어내기 위한 강력한 승부수로 풀이됩니다.
1. 등록임대주택 제도의 역사적 명암과 세제 특혜의 실태
등록임대주택 제도는 본래 임대차 시장의 안정을 목적으로 도입되었습니다. 임대료 인상률을 제한하고 의무 임대 기간을 준수하는 조건으로 정부는 임대사업자에게 취득세, 재산세, 종합부동산세 감면은 물론 다주택 양도세 중과 제외라는 파격적인 혜택을 제공했습니다. 그러나 시간이 흐르며 이 제도는 선의의 목적보다 자산가들의 세금 회피 및 투기 수단으로 변질되었다는 비판을 면치 못했습니다.
이 대통령은 현재 서울 시내에만 약 30만 호(아파트 5만 호 포함)의 등록임대주택이 남아있음을 지적하며, 이들이 누리는 영구적인 특혜가 조세 정의에 부합하는지 의문을 던졌습니다. 의무 임대 기간이 종료된 이후에도 양도세 중과를 피할 수 있게 해주는 현행 구조는, 다주택자들이 매물을 시장에 내놓지 않고 장기 보유하게 만드는 매물 잠김 현상의 주범으로 지목되고 있습니다.
2. '사회적 책임'과 '자유'의 균형: 부동산 정책의 새로운 철학
이재명 대통령이 제시한 부동산 정책의 근간에는 자본주의적 자유와 사회적 책임의 공존이 자리 잡고 있습니다. 이 대통령은 "집을 여러 채 가지는 것은 자유지만, 그로 인해 파생된 사회적 문제에 대해서는 일정 부분 책임을 지워야 한다"고 강조했습니다. 이는 다주택 소유 행위 자체를 금기시하기보다, 그 과정에서 발생하는 주거 불평등과 시장 교란에 대해 합당한 비용을 지불하게 하겠다는 시장 친화적 규제의 성격을 띱니다.
과거 임대 기간에 대한 보상은 이미 충분한 세제 혜택으로 이루어졌으므로, 임대 종료 후에도 일반인과 다른 특혜를 누리는 것은 형평성에 어긋난다는 논리입니다. 이러한 철학적 접근은 부동산을 단순한 투자 상품이 아닌 사회적 재화로 인식하며, 공정 경쟁을 가로막는 영구적 특혜를 과감히 걷어내겠다는 강력한 의지의 산물입니다.
3. 수십만 호 공급 효과: 인위적 개발보다 강력한 시장 정상화
정부가 주목하는 지점은 단순히 세수 증대가 아닙니다. 등록임대주택에 대한 양도세 중과 제외 특혜가 사라지거나 단계적으로 폐지될 경우, 세 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 시장에 대거 내놓게 되는 공급 활성화 효과에 주목하고 있습니다. 이 대통령은 이를 통해 "수십만 호의 공급 효과"를 거둘 수 있을 것으로 내다보았습니다.
대규모 신도시 개발이나 재건축은 완공까지 막대한 시간과 비용이 소요되지만, 세제 정상화를 통한 매물 유도는 기존의 주택 자원을 효율적으로 재배치하는 효과적인 전략입니다. 시장에 신규 물량이 공급되는 것과 동일한 압력을 가함으로써, 과열된 주택 가격을 안정시키고 실수요자들에게 주택 매입 기회를 넓혀주는 선순환 구조를 구축하겠다는 계산입니다.
4. 단계적 폐지 방안: 시장 충격을 최소화하는 유연한 접근
정책의 급격한 변화가 가져올 시장의 혼란을 방지하기 위한 유연한 대안들도 함께 제시되었습니다. 이 대통령은 즉시 폐지보다는 일정 기간 처분 기회를 주는 유예 기간 도입이나 점진적 폐지 방안을 화두로 올렸습니다. 예를 들어, 1년간의 말미를 준 뒤 혜택을 없애거나 1~2년에 걸쳐 감면 폭을 단계적으로 축소하는 방식입니다.
또한, 대상을 아파트로만 한정하여 서민 주거와 밀접한 빌라나 다세대 주택의 임대 공급망은 보호하는 선별적 폐지 방안도 검토 대상입니다. 이러한 세밀한 정책 설계는 다주택자들의 연착륙을 돕는 동시에, 정책의 일관성을 확보하여 시장에 명확한 시그널을 전달하려는 정교한 정무적 판단이 담겨 있습니다.
5. 결론: 대체투자 수단의 다변화와 국민적 합의의 필요성
결론적으로 이재명 대통령의 이번 제안은 부동산을 유일한 자산 증식 수단으로 삼아온 시대의 종언을 고하고 있습니다. "이제 대체투자 수단이 없는 것도 아니니 생각을 바꿀 때가 됐다"는 이 대통령의 언급은, 부동산에 쏠린 자본의 왜곡을 바로잡고 국가 경제 전반의 건전성을 높이겠다는 거시적인 안목을 보여줍니다.
부동산 시장의 정상화는 정부의 의지만으로 완성될 수 없습니다. 등록임대주택 세제 혜택 폐지가 불러올 공급 효과와 임차인 보호라는 상충하는 가치 사이에서 최적의 균형점을 찾기 위해서는 국민 여러분의 활발한 토론과 사회적 합의가 필수적입니다. 이번 논의가 대한민국 부동산 정책이 '특혜'의 시대를 지나 '공정'과 '안정'의 시대로 나아가는 역사적인 전환점이 되기를 기대합니다.